Kinnisvara ostmisel kasutatakse väga sageli mõistet „broneerimisleping“, kuid praktikas aetakse see tihti segamini võlaõigusliku müügilepinguga. Tegelikult on nende kahe lepingu eesmärk, sisu ja õiguslik tähendus täiesti erinevad.
Tihti tuleb ette, et broneerimislepingusse püütakse lisada tingimusi, mis sisuliselt muudavad lepingu ostja jaoks riskivabaks ning jätavad kogu vastutuse müüjale. Sellisel juhul kaob aga broneerimislepingu tegelik mõte ära.
Selgitan lahti, mida broneerimisleping tähendab, kuidas broneerimisleping erineb võlaõiguslikust lepingust, millised on nende lepingute vorminõuded ning mida tasub teada broneerimistasu kohta.
Mis on broneerimislepingu eesmärk?
Broneerimislepingu peamine eesmärk on peatada objekti aktiivne müük kindlaks perioodiks.
Praktikas tähendab see seda, et:
- müügikuulutusele lisatakse kinnisvaraportaalides märge “broneeritud”,
- kuulutust enam aktiivselt ei turundata,
- objekti ei näidata teistele huvilistele,
- paralleelseid läbirääkimisi teiste ostjatega sel perioodil ei peeta.
Sisuliselt annab müüja ostuhuvilisele broneerimislepinguga ajaperioodi, mille jooksul saab ostja rahulikult:
- teha laenutaotlused pankadesse
- tellida eksperthinnagu
- ostuga seonduva dokumentatsiooni ja otsuste korda ajamine
Samas võtab müüja selle perioodi jooksul enda peale reaalse ärilise riski:
- objekt on turult maas,
- teised potentsiaalsed ostjad võivad kaduda,
- müüjal võib jääda saamata üüritulu või alternatiivne müügivõimalus,
- müügiprotsess aeglustub.
Just selle riski katmiseks kasutataksegi broneerimistasu.
Broneerimisleping ei ole müügileping ega müügilepingu osa.
Broneerimisleping ei kohusta müüjat ega ostjat tehingut tegema. Broneerimislepingu eesmärk ei ole reguleerida kogu tulevast tehingut, vaid ainult reserveerida objekt kindlaks määratud perioodiks.
Kui lepingusse kirjutatakse sisse:
- täpne müügihind,
- ettemaksu (broneerimistasu) arvestamine ostuhinnast maha,
- ulatuslikud müügitingimused,
- kohustused tulevaseks ostutehinguks,
siis ei ole tegemist enam broneerimislepinguga, vaid juba võlaõigusliku kokkuleppega, mis on tühine, sest võlaõiguslikul lepingul on seadusest tulenevalt ette nähtud vorminõuded: kinnisasja müügile suunatud võlaõiguslik leping olema notariaalselt tõestatud vormis.
Kui pooled lepivad kokku:
- kes ostab,
- kes müüb,
- millise hinnaga,
- millal toimub tehing,
- millised on sanktsioonid,
- kuidas arvestatakse tasusid ostuhinnast maha,
on lepingul juba võlaõigusliku lepingu tunnused…
Seetõttu on oluline, et broneerimisleping oleks oma sisult vaid kokkulepe, kus teatud ajaperioodiks peatatakse kinnisvara müük broneerija kasuks ja seda mõistliku summa eest, mis kataks ära antud perioodil kinnisvaraomaniku kulud kinnisvara ülalpidamise eest ning saamata jäänud potetntsiaalse tulu.
Mis on broneerimistasu mõte?
Broneerimistasu olemus ei ole ettemaks müügihinnale. Selle eesmärk on kompenseerida müüjale periood, mille jooksul:
- müük peatatakse,
- objekti turult eemaldatakse,
- müüja võtab enda peale ärilise riski.
Seetõttu ei ole korrektne kirjutada broneerimislepingusse automaatselt sisse, et:
„broneerimistasu arvestatakse ostuhinnast maha.“
Selline sõnastus võib hakata juba viitama võlaõiguslikule müügikokkuleppele.
Küll aga on Eestis kujunenud välja tava, kus:
- pooled lepivad hiljem kokku,
- et broneerimistasu käsitletakse sisuliselt ettemaksuna,
- või see tagastatakse teatud olukordades.
Oluline on mõista, et see toimub poolte hilisema kokkuleppe alusel, mitte automaatselt broneerimislepingu olemusest tulenevalt.
Kui suur võiks olla mõistlik broneerimistasu?
Praktikas jäävad summad enamasti:
- mõnesajast eurost,
- kuni paari tuhande euroni,
sõltuvalt objekti väärtusest ja broneerimisperioodi pikkusest.
Mõistlik broneerimistasu peaks olema:
- piisav, et ostja huvi oleks tõsine,
- kuid mitte ebaproportsionaalselt suur.
Näiteks:
- 300 000 € objekti puhul võib mõistlik summa olla 1000–3000 €,
- lühikese, mõnepäevase broneeringu puhul võib piisata väiksemast summast.
Kui summa muutub liiga suureks, võib see hiljem kohtus hakata meenutama leppetrahvi või ebamõistlikku tüüptingimust.
Millal on mõistlik broneerimistasu tagastada?
Praktikas peetakse mõistlikuks tasu tagastamist olukorras, kus ilmnevad:
- müüjast tulenevad probleemid,
- objekti puudused,
- dokumentatsioonivead,
- olulised varjatud asjaolud,
- olulised erinevused hindamisaktis,
- asjaolud, mida ostja ei saanud mõistlikult ette näha.
Näiteks:
- hindamisaktis ilmneb oluline ehituslik probleem,
- korteril puudub seaduslik kasutusluba,
- puudused dokumentatsioonis,
- objektil lasub piirang, mida varem ei avaldatud.
Sellistel juhtudel ei ole tegemist ostja meelemuutusega.
Millal ei ole tasu tagastamine põhjendatud?
Kui probleem ei ole seotud objektiga ega müüjaga, vaid ostja endaga.
Näiteks:
- ostja mõtleb ümber,
- ostja leiab teise objekti,
- ostja ei vasta panga laenutingimustele,
- ostja sissetulek ei võimalda laenu saada,
- ostjal tekivad isiklikud finantsprobleemid.
Sellisel juhul on müüja juba kandnud riski ja hoidnud objekti turult eemal ning broneerimistasu eesmärk oligi selle perioodi kompenseerimine.
Kokkuvõteks
Broneerimisleping ei ole „poolik ostu-müügileping“.
Selle eesmärk on:
- reserveerida objekt,
- peatada müük,
- anda ostjale aeg toiminguteks,
- kaitsta samal ajal ka müüja huve.
Mida rohkem lisatakse sinna:
- müügitingimusi,
- ostja taganemisvõimalusi,
- hinnakokkuleppeid,
- ostuhinna arvestusi,
seda suurem on risk, et lepingu tegelik olemus muutub.
Tasakaalus broneerimisleping kaitseb mõlemat poolt ning aitab vältida hilisemaid vaidlusi!