Kinnisvara müük võib kaasa tuua ootamatu tulumaksukohustuse, eriti kui sa pole kursis maksuvabastuse tingimustega. Hiljutine kogemus Notari juures tõi esile olulise küsimuse: kas sissekirjutus määrab elukoha või mitte?

Notar alustas tehingut sellega, et küsis müüjalt, kas ta on teadlik, et peab oma korteri müügilt tulumaksu maksma. Müüja vastas, et korter oli tema pere elukoht, kuid notar osutas sellele, et sissekirjutus oli juba aastaid teisel aadressil. See pani müüja ebamugavasse olukorda – kuidas tõestada, et korter oli tegelik elukoht, kui ametlikud andmed viitasid vastupidisele ja kas oleks pidanud siiski müüdava korteri registreerima enda elukohana?

Selles blogipostituses räägin lähemalt:
✅ Millal kinnisvara müügilt tulumaksu maksma ei pea
❌ Millistel juhtudel tuleb tulumaks tasuda
📌 Mida arvestada, kui plaanid kinnisvara müüa

Millal ei pea kinnisvara müügilt tulumaksu maksma?

Eestis kehtib tulumaksuvabastus elukoha müügile.

➡️ Kui oled kasutanud müüdavat kinnisvara oma elukohana kuni müügini, siis ei pea tehingult saadud kasumit deklareerima ega tulumaksu maksma.
➡️ Seadus ei määra konkreetset ajaperioodi, kui kaua peab elukohta kasutama, et maksuvabastus kehtiks.
➡️ Võimalik on omada mitut elukohta korraga, kuid maksuvabastust saab kasutada ainult ühe elukoha müügiks kahe aasta jooksul.

Kuidas tõendada, et müüdav kinnisvara oli sinu elukoht?
📌 Sissekirjutus ei ole ainus määrav tegur, kuid selle olemasolu kindlasti lihtsustab protsessi oluliselt ja seeläbi tekib vähem küsimusi.

Kui aga sissekirjutust ei ole?
📌 Täiendavad tõendid võivad olla kommunaalarved, interneti või elektrilepingud, naabrite ja ühistu ütlused jne.
📌 Maksuamet võib vajadusel nõuda lisaselgitusi ja tõendeid elukoha kasutamise kohta.

Millistel juhtudel tuleb kinnisvara müügilt tulumaks tasuda?
❌ Kui kinnisvara ei ole olnud sinu elukoht või seda ei ole võimalik tõendada.
❌ Kui müüd kinnisvara, mida oled kasutanud investeeringuna – näiteks väljaüürimiseks.
❌ Kui oled kahe aasta jooksul juba ühe elukoha müügilt maksuvabastust kasutanud.

Kuidas tulumaksu arvutatakse?
📌 Tulumaks on alates 2025 aastast 22% müüghinna ja soetusmaksumuse vahest.
📌 Soetusmaksumuse hulka arvestatakse ostuhind, notaritasud, riigilõivud ja parendustööd (näiteks kapitaalremont).

Näide:
Ostsid korteri 2015. aastal korteri 70 000 euroga ja müüsid selle 2025. aastal 100 000 euroga. Kui sa ei ole seal elanud ja maksuvabastus Sinule ei kehti, tuleb sul maksta 22% tulumaksu 30 000-euroselt kasult ehk 6600 eurot.
Kui tegu on pärandvaraga, siis on veidi teised lood, aga sellest räägime jube teinekord.

Kuidas valmistuda kinnisvara müügiks ja vältida ootamatuid maksukohustusi?
📌 Registreeri oma elukoht aadressile, kus ka tegelikult elad (kui vähegi võimalik)
📌 Hoia alles kõik tõendid, mis kinnitavad, et kinnisvara on olnud sinu elukoht.
📌 Kui plaanid müüa rohkem kui ühe elukoha kahe aasta jooksul, arvesta, et maksuvabastus kehtib ainult ühele neist.

Mida teha, kui sul tekib maksuametiga vaidlus?
Kui maksuamet seab kahtluse alla, kas kinnisvara oli su elukoht, saad esitada tõendeid:
✔ Kommunaalarved, mis näitavad igakuist tarbimist.
✔ Interneti- ja elektrilepingud sinu nimel sellel aadressil.
✔ Pangaväljavõtted, mis näitavad igapäevaseid oste lähedal asuvatest poodidest.
✔ Naabrite või korteriühistu kinnitus, et sa seal tõesti elasid.

Niisiis, kokkuvõtvalt:

🔹 Kui kinnisvara oli su tegelik elukoht kuni müügini, ei pea sa tulumaksu maksma.
🔹 Sissekirjutus ei ole ainus määrav tegur, kuid selle olemasolu vähendab küsimusi
🔹 Kui müüd korteri mida elukohana ei kasutanud või teise elukoha kahe aasta jooksul, tuleb saadud kasult maksta 22% tulumaksu.
🔹 Ebakindluse korral konsulteeri esmalt maakleriga või maksuametiga otse, et vältida ootamatuid maksukohustusi.

Kui sul on kinnisvara müügiga seotud küsimusi, võta minuga julgelt ühendust!